El mercado inmobiliario ha ido innovando en los últimos años con el llamado “FRACTIONAL” (propiedad fraccional), en donde el desarrollador vende a varios compradores los derechos del uso de una misma propiedad vacacional, seccionado por semanas que se reparten entre el número de socios que las adquieren a lo largo del año.
A diferencia del tiempo compartido, en donde la propiedad está basada solo en un contrato a un plazo determinado, en FRACTIONAL se genera un derecho al uso de la propiedad de por vida, es heredable y también se puede ratificar la participación mediante un fideicomiso y ante notario público, ya que en realidad no es una copropiedad, sino un derecho fiduciario.
La copropiedad es aquel inmueble que le pertenece en escrituras a varias personas, y que en caso de que uno de los propietarios quiera vender su parte, no se puede hacerlo sin la autorización de los demás, lo cual puede ser una limitante al momento de tomar decisiones entre todos.
La problemática más común en la copropiedad se genera cuando no todos quieren o pueden pagar mantenimiento, prediales o gastos propios del inmueble, es entonces cuando empiezan las diferencias, ya que se necesita de un juicio para obligarlos a pagar su parte.
La practicidad de la propiedad fraccional o FRACTIONAL, es que se tienen los derechos del uso del inmueble como los tendría un propietario, y generalmente son administrados por un tercero, ya sea una operadora o el propio desarrollador. En ese sentido, si uno de los propietarios incumple con sus obligaciones, los demás no se ven afectados, ya que la administración se hará cargo de los cobros necesarios, pudiendo así disfrutar de la propiedad sin importar el comportamiento de los demás.
Otro aspecto interesante del FRACTIONAL, es que los propietarios pueden vender su fracción sin la autorización de los demás, lo que facilita el manejo de la inversión en caso de que exista la necesidad o el deseo de venderla.
En resumen, las ventajas que tiene una propiedad fraccional sobre la copropiedad y el tiempo compartido son varias, aquí ennumero las principales:
- Es un derecho de por vida y heredable.
- Puede venderse sin autorización de los demás propietarios.
- Evita pagar el mantenimiento de una propiedad completa.
- Se paga solo una fracción de un inmueble que vale muchas veces más de lo invertido.
- Se disfruta el tiempo que realmente se necesita.
- En algunos casos pueden tener la facultad de rentarlo o prestarlo.
- Ciertos desarrollos están afiliados a compañías de intercambio mundial de propiedades, mediante sistemas como INTERVAL o RCI.
- Los reemplazos de mobiliario los administra la operadora, teniendo siempre la propiedad en óptimas condiciones para cuando se utilice.
- No se deprecian, sino al contrario, adquieren plusvalía.
- Existen reglamentos y políticas establecidas que todos deben respetar.
Desde el punto de vista funcional, es una opción que cada día más personas buscan en el mercado inmobiliario, sobre todo en el turístico, ya que parece ser que resuelve todos los inconvenientes que conlleva el ser dueño de una propiedad vacacional.
Para elegir una buena opción, es necesario conocer los servicios que nos ofrece cada desarrollador, y sobre todo revisar que lo que nos ofrecen sea administrado por un fideicomiso, para garantizar así el cumplimiento de lo que nos vendieron.
LCP. Armando Trujillo Villa
Consejero en Finanzas Inmobiliarias